Lorsque vous proposez un appartement à la location, il n’est pas toujours possible de fixer librement le montant du loyer. En effet, certaines communes sont soumises à un encadrement des loyers. L’objectif : éviter une augmentation des prix qui empêcherait les ménages modestes de se loger. Quelles sont les zones concernées ? Comment fixer le montant du loyer dans ce cas ?
Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers ?
Lorsque le loyer est encadré, la loi impose au propriétaire de ne pas dépasser un certain montant. Si vous êtes dans ce cas, vous ne pouvez donc pas demander n’importe quelle somme à votre locataire.
Les villes concernées par cet encadrement sont situées en zone tendue : la liste est fixée par le décret ministériel n°2015-650 du 10 juin 2015 et couvre actuellement 1149 communes. Il s’agit de localités dont le marché immobilier est très dynamique et où il est difficile de se loger.
Dans ces communes situées en zone tendue, le montant du loyer n’est pas plafonné, mais vous ne pouvez pas l’augmenter entre deux locataires. Cette obligation est levée s’il s’agit de la première mise en location ou si le logement n’a pas été loué pendant plus de 18 mois. Lors du renouvellement du bail avec un même locataire, si le propriétaire prouve que le loyer est sous-évalué, notamment au regard des critères de performance énergétique, il peut entamer une procédure de révision du loyer.
Enfin, lors d’un changement de locataire et si l’appartement a été loué au cours des 18 derniers mois, le montant du loyer peut aussi être réévalué aux conditions suivantes :
le loyer n’a pas été révisé depuis au moins un an ;
des travaux de rénovation importants ont été entrepris depuis le départ du dernier locataire et le logement consomme moins de 331 kWh/m²/an d’énergie primaire ;
le logement respecte le critère de performance énergétique et le loyer est sous-évalué.
Les logements exclus de l’encadrement des loyers
Ces logements sont en effet soumis à des règles spécifiques concernant la fixation des loyers. Il s’agit :
des logements relevant de la loi de 1948 (construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants) ;
les logements conventionnés par l’Agence nationale de l’habitat ont un loyer plafonné chaque année ;
les logements HLM ;
les meublés de tourisme (locations saisonnières) ;
des logements sous-loués.
L’encadrement des loyers à Paris, Lyon et Lille
La ville de Paris est située en zone tendue, mais elle est en plus soumise à des règles spécifiques concernant les loyers. C’est également le cas pour Lille et les villes voisines de Hellemes et Lomme.
Bon à savoir : L’encadrement des loyers sur le modèle de Paris devrait s’étendre en 2021
Dans le cadre de la loi Elan de novembre 2018, les communes situées en zone tendue pouvaient demander l’application de l’encadrement des loyers sur le même principe que Paris, Lilles, Hellemes et Lomme. Près de 8 intercommunalités et métropoles devraient donc être concernées, dont les agglomérations de Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et des communes de la banlieue parisienne. L’application est prévue à partir du 1er août 2021.
Si le bail a été signé ou est renouvelé après le 30 juin 2019 (29 février 2020 pour Lille, Hellemmes et Lomme), le montant du loyer est établi en fonction d’un loyer de référence défini par un arrêté préfectoral publié chaque année. L’arrêté fixe également un loyer de référence minoré (- 30 %) et un plafond à ne pas dépasser (+ 20 %). Le montant du loyer de base tient compte :
de la localisation du logement ;
de la date de construction ;
s’il s’agit d’une location vide ou meublée ;
du nombre de pièces.
À la première mise en location, le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature. Dans certains cas, un complément de loyer peut être autorisé pour tenir compte de caractéristiques de confort (balcon, grande hauteur sous plafond…) ou d’une localisation particulière (vue sur un monument historique) et si le loyer de base atteint déjà le plafond de référence majoré.
Au moment du renouvellement du bail, si le loyer de base est plus bas que le plafond de référence minoré, il peut être augmenté par le propriétaire. Si au contraire il est supérieur au montant majoré, le locataire peut réclamer une diminution de loyer. Pour cela, une procédure particulière est mise en place, notamment pour étaler la hausse du montant (par exemple : 1/3 par an pour un bail de 3 ans).
En cas de dépassement des plafonds, le locataire dispose de procédures pour aligner le montant du loyer sur les valeurs de référence. C’est d’autant plus simple pour lui que ces dernières doivent être indiquées explicitement dans le bail. Le non-respect des dispositions expose le propriétaire à des amendes pouvant aller jusqu’à 5 000 € (voire 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale).
